martes, 4 de diciembre de 2012

La mediación como herramienta para administradores y administradoras de fincas


(Foto propia)


Tiempos de crisis económica como el actual: todo deja de funcionar como antes por la escasez de recursos (económicos, principalmente), se genera malestar y aumenta la conflictividad. Ahora más que nunca existe la necesidad de buscar alternativas eficientes para solucionar los problemas de las personas con el menor coste. Sin embargo, se abre una oportunidad para avanzar, innovar y hacer que las cosas funcionen mejor que antes destinando menos recursos.
A la hora de resolver el aumento de conflictividad, existen recursos eficientes para resolver los problemas de las personas y de las comunidades de propietarios, donde también afecta la crisis con situaciones de morosidad, desahucios, problemas de convivencia dentro y fuera de la comunidad, etc. Uno de estos recursos es la mediación, que se está implantando progresivamente y permite solucionar conflictos ahorrando tiempo y dinero.

Un conflicto en una comunidad de propietarios supone un serio contratiempo para esta y para el profesional que lleva su administración. Requiere emplear recursos adicionales de tiempo y de dinero que deberían ser destinados para otras cuestiones más necesarias. Muchos conflictos comunitarios se  resuelven por sí mismos, por la misma comunidad o con la intervención del administrador o administradora. Pero puede ser que un conflicto supuestamente resuelto vuelva a resurgir, con más gravedad, y llegue a ser tan difícil de gestionar que solo se plantee como única salida acudir a los tribunales… O a la MEDIACIÓN.
En el contexto actual de crisis, la justicia se ve desbordada, los contenciosos se alargan en el tiempo y aumenta exponencialmente el coste económico tanto para la administración de justicia como para las comunidades. Para paliar esta situación, el gobierno ha tomado la decisión de disuadir del supuesto uso abusivo de la administración de justicia con el aumento de tasas, lo que en el caso concreto de las comunidades de propietarios puede encarecer aun más el coste de la resolución de sus conflictos.
En esta tesitura, es necesario contar con alternativas que permitan la descongestión de los tribunales y la gestión eficiente de los conflictos de las comunidades de propietarios. Esta alternativa es la mediación de conflictos, que también está empezando a impulsar el gobierno central con la nueva ley de mediación en asuntos civiles y mercantiles aprobada el pasado mes de marzo. Entre otras cosas, esta ley confía a los Colegios Profesionales su impulso y fomento, por lo que el Colegio de Administradores de Fincas de Córdoba ha firmado un convenio de colaboración con el servicio de gestión del conflicto, mediación y comunicación ArsMediato, con la finalidad de ofrecer la mediación a sus colegiados y a las comunidades que gestionan.
La mediación es un procedimiento sencillo pero muy efectivo. Las partes no necesitan contratar a un abogado ni a un procurador ni tener conocimientos procesales ni de derecho. Es un recurso voluntario, a diferencia, por ejemplo, del procedimiento judicial en que las partes son requeridas obligatoriamente bajo amenaza de sanción. Esta voluntariedad aporta eficacia a la mediación porque las partes participan de buen grado y con una actitud constructiva que  permite llegar a un acuerdo válido para ambas. El mediador les muestra los beneficios de la mediación frente a otros procedimientos y estas, cuando conocen el ahorro de costes económicos, de tiempo y personales que supone en comparación con la vía judicial, deciden voluntariamente y con pleno conocimiento iniciar la mediación.
El mediador o mediadora, además de informar, dirige el proceso, vela por su buen funcionamiento y facilita que las partes se comuniquen y participen de forma equitativa y respetuosa. El mediador tiene formación académica de derecho, psicología o trabajo social, entre otras disciplinas, pero principalmente tiene formación y experiencia en resolución de conflictos y en comunicación, de manera que dirige el proceso facilitando que las partes confíen en su propia capacidad para llegar a la solución de sus problemas por sí mismas.
Ocho de cada diez casos de mediación comunitaria acaban en un acuerdo satisfactorio para las partes. En el resto de casos, la mediación ejerce su acción positiva ya que permite llegar a acuerdos puntuales y refuerza la relación entre las partes, deteriorada por el conflicto. Si no hay acuerdo, la mediación también hace posible que más adelante sea alanzado por las partes de manera autónoma o bien en un nuevo proceso de mediación. Sobre los acuerdos, estos tienen plena validez jurídica, pudiendo ser llevados ante notario y reclamados ante un juez en caso de incumplimiento. El hecho de no ser impuestos y de haber sido acordados por las partes implicadas les da motivo suficiente para que se comprometan a cumplirlo. Además, son flexibles y adaptables a circunstancias cambiantes en el futuro con la seguridad de que las partes no tendrán dificultad para adaptarlos a dichas circunstancias.
Cuando el conflicto se produce en las comunidades de propietarios también es fundamental la intervención del administrador o la administradora de esa comunidad. La comunidad deposita toda su confianza para la gestión de sus asuntos en el administrador o administradora, quien suele hacer una gestión inicial de los conflictos que se generan. Su papel como mediador natural es fundamental para resolver conflictos de baja intensidad y para proponer a las partes que, cuando los conflictos se hayan agravado y no se hayan podido resolver en asamblea de propietarios, opten por la mediación antes  de acudir a los tribunales. En ArsMediatio tenemos el convencimiento de que las funciones de administradores y de mediadores son complementarias: los mediadores tienen experiencia en resolución de conflictos y conocen la forma de generar acuerdos;  los administradores conocen los intereses y la realidad de la comunidad y de los propietarios implicados. El administrador o administradora también puede participar en la sesión informativa, asesorando y aportando su experiencia en el inicio del proceso. La mediación aporta al administrador o administradora un valor añadido a su cometido, de manera que al ofrecerla como vía de solución a los conflictos de la comunidad consigue que esta afiance aun más su confianza en los administradores para la gestión de sus asuntos.

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